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Global Market Trends & Predictions for the Year – Mexico & The Caribbean

In 2021, Mexico was NFL season tickets, a Premier League football match, the Met Gala, and a Formula1 race, all rolled into one. The sign said ‘sold out’ and yet global firms kept arriving to the standing room-only country, hoping for admission. Owners of industrial real estate across the country found themselves in the right place at the right time. Most major markets saw historically low vacancy rates ranging from .5% to 5%, as a result of strategic perspective shifts from global players.

Despite the pandemic and rising fuel costs, Mexico was almost perfectly positioned for a record spike in demand for industrial real estate. Some markets saw 40-100% increases in leasing while a lack of inventory required many global operators to delay expansion or new entry for 6-12 months. By Q3 2021, most industrial transactions were registered as new build-to-suit construction, to lease or own. This has required longer lease terms,
averaging 7-10 years, at lease rates which escalated 10-20% during the last 18 months.

Medical, aerospace, and automotive sectors initially slowed during 2020, but rebounded by 2021, while logistics and fulfillment sharply escalated. Scores of new fulfillment operations expanded into Mexico, often leasing more than 100,000 square feet. These range from existing firms to new operators from US, Canada and Europe, as well as a large influx of Pacific Rim-based companies entering Mexico to avoid future tariffs and duties, and US firms reshoring from China.

Office and retail sectors have paralleled the US experience during the last 18 months. Construction has slowed, and land-lords are working to retain tenants and rebalance their portfolios.

The unique selling point of Mexico continues: Labor rates are a fraction of the US market, real estate values and prices are still competitive, and the ability to ship overnight to US markets greatly enhances the competitive advantage. Global industrial operators will turn the corner on 2021 and continue the same pace into 2022, as strategic planners in board rooms in Asia, Europe and the US plan further record investment, and leverage Mexico’s continued strategic advantage as a major industrial platform for all of North America.

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¿Cómo Seleccionar el Mercado de mi Nuevo Proyecto Industrial?

La selección del destino de inversión de cualquier proyecto industrial ya sea expansión, reubicación y/o consolidación, es el resultado de un análisis que muestra la suma de los factores clave para la operación de la empresa.

Al llevar a cabo cualquier transacción de bienes y raíces: un arrendamiento, una compra-venta y/o un proyecto de construcción a la medida; Existen factores generales a evaluar como la ubicación, los precios, la disponibilidad de mano de obra y la calidad de vida en cada una en las plazas que compiten por el proyecto. 

Sin embargo, es importante recalcar que cada proyecto que se gesta dentro de las organizaciones tiene una identidad singular y por tanto, necesidades únicas a cumplir para poder hacer de la nueva ubicación un centro de utilidades.

El análisis que proviene del área de operaciones es fundamental. Es necesario comprender cuál es el origen del proyecto ya sea un nuevo contrato que se ha ganado recientemente y que exige cercanía al cliente final;  la llegada de nuevas líneas de producción que generan la necesidad de espacio adicional para el almacenamiento de la nueva maquinaria y la que se va reemplazando; una nueva planta industrial derivada del crecimiento del negocio; la consolidación de diferentes puntos de producción y almacenes bajo un solo techo con la finalidad de hacer más  eficiente la operación, o bien una nueva inversión en el país con la finalidad de entrar y posicionarse en el mercado.

Cada uno de los escenarios anteriores requiere que el equipo de Brokerage  realice una profunda evaluación del mercado y de la situación actual del cliente,  que les permita a los tomadores de decisiones la elaboración de un caso de negocios que contenga la siguiente información:

 

  • Las diferencias existentes al operar en las distintas regiones del país una planta de producción y/o almacén, por ejemplo: la frontera vs. la región bajío o el sur.  Estas pueden ser identificadas a través de un estudio que identifique claramente los costos de producción, aspectos clave de logística para el proyecto, las tendencias del mercado de bienes raíces y los aspectos de calidad de vida en cada una de las plazas.

  • Las oportunidades y retos existentes en cada una de las plazas de acuerdo con el ciclo de mercado que atraviesan, es decir; actualmente hay algunos mercados como Tijuana en los que la disponibilidad de Tierra y la disponibilidad de inventario es escasa, mientras que la Región del Bajío experimenta la situación contraria, generando que la alta oferta ofrezca para los usuarios/inversionistas precios sumamente competitivos y la posibilidad de elegir entre edificios existentes o construir uno nuevo.

  • Otro factor decisivo son los actores clave del mercado en cada una de las plazas, tanto del lado de los bienes raíces (oferta) como del lado de operaciones (clientes potenciales, competencia, etc.) con la finalidad de identificar las estrategias y acciones que deberán implementarse para llevar a cabo el proyecto.

  • El costo total de ocupación; este puede ser determinante para la toma de decisiones, sabemos que todo buen estudio de proyecto deberá culminar con un análisis financiero que refleje de manera clara además del monto total de inversión, el costo que representará para el usuario/inversionista la apertura y/o reubicación de su nuevo centro de operaciones, almacenaje y/o distribución.

Toda la información obtenida de los puntos mencionados no debe ser tomada de manera aislada, sino que deberá integrar un análisis profundo que alineado a los planes de la compañía dará como resultado un escenario óptimo para la evaluar y determinar el mercado de mi nuevo proyecto industrial.

 

Si actualmente tu compañía está evaluando algún proyecto de expansión, reubicación y/o consolidación @Fernanda Martínez y @Luis Miguel Torres pueden ayudarte a realizar tu evaluación a través de un análisis de selección y sitio. 

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Arrendadores y arrendatarios haciendo un buen trato
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Aspectos a considerar al renovar y/o establecer un nuevo contrato de arrendamiento.

¿Qué aspectos considerar al renovar y/o establecer un nuevo contrato de arrendamiento?

 

La eficiente administración del portafolio de los activos fijos debería ser parte fundamental de la estrategia a largo plazo dentro de las corporaciones; los beneficios de hacerlo son de gran impacto no sólo al enfrentarse a la firma o renovación de arrendamiento sino también en las finanzas de quienes poseen o administran un activo fijo.

La conciencia sobre del estado de las propiedades de la organización es lo que permite a las corporaciones garantizar el mejor uso de los activos (naves industriales de manufactura y/o almacén, terrenos y edificios de oficinas) así como optimizar el valor de las inversiones realizadas. Esto implica actualizar los valores en libros de los activos tomando en cuenta las depreciaciones o plusvalías que el mercado y las condiciones de los bienes generen sobre los activos de la compañía,

Sin embargo, dado el entorno actual del mundo de los negocios regido por la globalización, los procesos de fusiones, adquisiciones y alianzas estratégicas entre sociedades nacionales e internacionales, las compañías integran equipos multiculturales de trabajo, ubicados en diferentes países y cuya estructura en ocasiones dificulta el conocimiento total del número de activos que posee el grupo en cuestión.

Entonces, ¿Cómo iniciar?

Las siguientes son algunas acciones que pueden marcar la diferencia en la administración de activos al interior de la compañía:

  • Realizar un inventario de todos activos que incluye el portafolio de bienes y raíces es un primer paso para iniciar un plan estratégico de administración y gestión de las naves, terrenos y oficinas.
  • Identificar los arrendamientos vigentes le permitirá a la compañía realizar auditorias sobre éstos, buscando homologar las prácticas comerciales. 
  • Crear y mantener actualizadas bitácoras del estado de las propiedades, así como las mejoras realizadas durante la vida de los contratos.

En el caso de las renovaciones será vital poner atención en los siguientes aspectos para lograr una negociación exitosa:

 

  • Estado Actual de la Propiedad: 
  • ¿Qué actividades de mantenimiento es necesario realizar para lograr la mejor operación del activo? Algunas de las más comunes son: re-encarpetamiento del estacionamiento, reemplazo de los tragaluces del techo, pintura interior y exterior, ampliación del área de oficinas y/o del almacén, etc. Una vez identificados todos los trabajos a realizar, será necesario realizar un presupuesto.
  • Revisión del Contrato de Arrendamiento: para identificar los derechos vigentes que se tienen, principalmente los derechos de prórroga así como las condiciones de precio e incrementos pactados.
  • Situación Actual del Mercado: un estudio profundo del mercado actual sentará la bases para la negociación de los términos y condiciones a pactar.

Conocer la oferta actual disponible, así como el análisis financiero de los costos para una reubicación son los factores indispensables para poder lograr una buena negociación.

Es importante considerar los puntos antes mencionados, además de enlazar las necesidades de la compañía con las propuestas de todos sectores involucrados en el proceso, sin perder de vista las diferencias socio -culturales entre ellos. 

Por estas y otras razones es que los Brokers, son de gran utilidad; ya que son responsables de facilitar el proceso de negociación dentro de los grupos y corporaciones, cuentan con toda la información necesaria para lograr un buen trato y tienen vasta experiencia tratando con los desarrolladores y propietarios locales.

En NAI Mexico, contamos con profesionales en los mercados más importantes del mundo que están dispuestos a ayudar a facilitar tus procesos de arrendamiento, renovaciones, expansiones y fusiones.

¿Su compañía atraviesa algún proceso como estos?

Si deseas conocer más sobre un proceso el proceso de renovación de los arrendamientos puedes contactar a Fernanda Martínez.

PERFIL DE FERNANDA MARTINEZ EN NAI MEXICO

 

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Demanda inmobiliaria industrial crecerá entre 10 y 15% en 2T21

Durante el quinto mes de 2021, la demanda bruta de espacios inmobiliarios industriales en México fue de 354,000 metros cuadrados (m2), lo que da un acumulado de 804,000 m2 para el periodo abril-mayo, de acuerdo con cifras de Solili, plataforma de información inmobiliaria.

Durante el primer trimestre de este año (1T21), la demanda total fue de 1.2 millones de m2, por lo que se espera que para el segundo trimestre las cifras sean superiores y reporten incrementos entre 10 y 15 por ciento, resaltó en su reporte mensual.

El mercado de demanda inmobiliaria de Ciudad de México concentró la mayor parte de la demanda nacional y para el periodo abril-mayo representó 21% de la demanda total. Entre los corredores que más destacaron se encuentra Tepotzotlán que agrupó el 68%, seguido por Cuautitlán y Toluca.

Mercados importantes a nivel país como es el caso de Monterrey y Tijuana, registraron al cierre de mayo una demanda bruta de 56,000 m2 y  44,000 m2, respectivamente. Los sectores automotor, manufacturero y retail son los de mayor actividad en la demanda industrial de estas ciudades.

Apenas esta semana, Terrafina, un fideicomiso de inversión en bienes raíces industriales (Fibra), anunció que firmó un contrato de arrendamiento para un edificio build-to-suit en Tijuana de 32,887 m2 con un “participante líder en el segmento de comercio electrónico”.

“Complementando este nuevo proyecto de desarrollo, se cuenta con una carta de intención por 18,580 m2 adicionales para una empresa de empaques que busca atender sus actividades relacionadas con el comercio electrónico. Se espera que estos proyectos de desarrollo requieran una inversión total de 43.5 millones de dólares y generen un estimado de 4.1 millones de dólares en ingresos operativos netos (ION) al año. Ambos proyectos se estiman concluir para el tercer trimestre de 2021”, de acuerdo con un comunicado de Terrafina.

En el reporte de Solili también se mencionó que uno de los mercados que a nivel nacional reportó durante mayo una actividad de arrendamiento destacada fue Saltillo, que totalizó un poco más de 85,000 m2. La demanda de este mercado está siendo impulsada por desarrollos hechos a la medida para empresas manufactureras.

Así mismo, el mercado industrial de Guadalajara durante el 1T21 mostró niveles históricos de demanda, sin embargo, durante los siguientes 2 meses los números se mantuvieron activos, pero sin llegar a lo reportado durante el primer trimestre.

De acuerdo con Solili, este mercado alcanzó en mayo poco más de 19,000 m2 de demanda industrial, pero al sumar valores del periodo abril-mayo la cifra es de casi 50,000 m2.

San Luis Potosí y Aguascalientes, 2 de los mercados que tradicionalmente tienen menor actividad en la región del Bajío, continuaron dentro de la preferencia de capitales extranjeros para invertir. Durante el mes de abril tuvieron un repunte en su demanda y en mayo continuaron con esta tendencia, tan solo en el último mes San Luis Potosí alcanzó una cifra superior a los 19,000 m2, mientras que Aguascalientes un poco más de 13,000 m2. Los montos de demanda estuvieron impulsados por inversiones asiáticas y norteamericanas con proyectos hechos a la medida en el área de robótica y automatización.

La demanda inmobiliaria en Reynosa alcanzó en mayo una cifra de demanda de 33,000 m2 en naves especulativas existentes, además se espera que en el próximo mes se concreten algunas transacciones adicionales, por lo que se estima un repunte en la demanda de este mercado. La demanda inmobiliaria en Mexicali a la par de Reynosa, fue uno de los mercados cuya demanda en mayo superó la del mes anterior y cerró con una cifra superior a los 8,000 m2 en el corredor Mexicali-San Luis Colorado.

En mercados como Ciudad Juárez, Querétaro y Chihuahua se registraron escasos movimientos en la demanda, sin embargo, hay un importante número de negociaciones avanzadas especialmente en Ciudad Juárez, en donde se espera que durante junio se concreten y coloquen a este mercado como uno de los más activos en este indicador a nivel nacional.

Cabe recordar que recientemente la Secretaría de Economía informó que el país captó un total de 11,864 millones de dólares (mdd) por concepto de Inversión Extranjera Directa (IED), en cifras preliminares, un monto 14.8% mayor que el del mismo periodo del año pasado e igualmente la mayor cifra para un primer trimestre desde que la dependencia federal lleva el registro (1999).

La nueva oferta industrial, es decir, lo que pasó de estar en construcción al inventario existente, durante mayo fue de casi 123,000 m2 a nivel nacional. Cerca del 80% de esta nueva oferta se sitúa en los mercados de Querétaro, Ciudad Juárez y Monterrey.

Destaca Guanajuato que finalizó el mes con la culminación de 2 proyectos hechos a la medida con 12,000 metros cuadrados en total, correspondientes a empresas de manufactura. Saltillo, Tijuana y Mexicali son mercados que registraron incorporaciones de nuevas naves a sus inventarios en cantidades poco significativas, menores a 5,000 m2.

Se inició la construcción de 126,000 m2, lo que sumado al mes de abril da un total de 358,000 m2. En mercados con fuerte vocación manufacturera como es el caso de Saltillo, San Luis Potosí o Aguascalientes, el tipo de construcción en su mayoría fue de proyectos hechos a la medida, mientras que la demanda inmobiliaria en Monterrey, Tijuana, Ciudad de México y Guadalajara predominó la construcción de proyectos especulativos.

El indicador de desocupación durante mayo reportó un fuerte incremento, al pasar de 45,000 m2 en abril a 200,000 m2 al finalizar mayo. Este indicador fue favorecido por el incremento de espacios desocupados en el mercado de Ciudad de México, que concentró casi el 50% de la cifra total.

En términos generales, al cierre de mayo 2021 los mercados de Monterrey, Tijuana y Guadalajara consiguen demandas netas positivas con valores significativos, lo que garantiza la misma tendencia hacia buenos resultados en torno al próximo cierre trimestral.

La capital seguirá liderando en cuanto a cantidad de demanda y como una de las principales ciudades donde se inicien nuevas construcciones al igual que Guadalajara y Ciudad Juárez. Esto asegura una amplia oferta industrial con múltiples opciones de ubicación geográfica, diversidad de tamaños y oferentes, lo que maximiza la posibilidad de negociación para el potencial demandante de espacio industrial, de acuerdo con Solili.

Revisa aquí la programación de: Diálogos Empresariales de Logística.

 

FUENTE T21.COM.MX

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Peso expected to remain stable amid Mexico midterm elections – official

FROM YAHOO NEWS

MEXICO CITY, May 25 (Reuters) – Mexican Deputy Finance Minister Gabriel Yorio said in an interview posted online by the finance ministry on Tuesday that upcoming midterm elections in Mexico may cause “noise” but the peso exchange rate was expected to remain stable in the range of 19.9 to 20.1 to the dollar.

On June 6, Mexicans will elect 500 lawmakers, 15 governors and more than 20,000 local officials.

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CHINESE IMPORTS INTO MEXICO
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Ferromex says China imports into Mexico have reached levels not seen in the last decade

SOURCE RIVERA MAYA NEWS

 

Port of Manzanillo, Colima — China imports into Mexico have seen a significant increase over the past year due to a global mismatch of supply and demand due to the pandemic. Those involved in the container shipping business say containers from Asia at the Port of Manzanillo have reached levels not seen in the last decade.

Manzanillo is the main port in the reception of goods from Asian factories, but last year, the arrival of containers (TEUs) shot up to 2.9 million, equivalent to 45 percent of the 6.5 million received in total in the country, said Héctor Ayala, Ferromex intermodal manager. He says the increase is a result of the instability of supply and demand for imported items caused by the pandemic.

In 2019, the port received just over 1.5 million TEUs of China imports into Mexico, according to data from the Ministry of Communications and Transportation (SCT). Between January and February of this year alone, the port saw 282,000 containers, 11.6 percent more than in that same two-month period in 2020.

“These are records that have not been seen for at least 10 years in terms of container volume in Manzanillo. It is a totally atypical situation,” said Ayala.

“Industrial production in Asian countries was reduced at the beginning of the pandemic, but when activity resumed, ports opened and maritime travel restarted, there was a greater than usual flow of containers,” Ayala added.

When Mexico decreed that only essential activities would remain open from April, Asia was already recovering from the blow of the health crisis, so all the purchase orders that had been placed in Mexico in February and March began to arrive in April and May, explained Luis Aguirre Lang, president of export company Index.

It is estimated that what began as an effect of the health situation will become a trend, and that the number of containers received in Manzanillo may break the 3.8 million barrier during 2021.

Due to the growing flow of cargo arriving in Manzanillo, federal authorities have made investments in the port to expand maneuvering capacity and railway companies plan to carry out a broader and faster evacuation of cargo, since for now, they continue to be overrun.

Ferromex and its clients, shipping companies and customs agencies, as well as the Manzanillo Port authorities, predict that the high volumes operated by the port will be the constant from now on, Ayala said.

“Today (the containers) are on the floor of the port, waiting to be moved by the motor transport or the railroad. The area of opportunity is in the moving of containers,” Ayala pointed out. “That challenges Grupo México Transportes to have the resources and make the necessary efforts to meet this volume demand that has materialized in the port, and we are betting that it is a constant flow that we have to mobilize,” he said.

About 60 percent of the cargo that Ferromex moves from Manzanillo are non-food consumer products that reaches the shelves of self-service and convenience stores across Mexico. Ayala said these products change with the seasons and holidays such as Day of the Dead, Easter, Christmas and even summer vacation periods.

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5 Industrial Parks are currently under construction in Queretaro

Querétaro tiene 5 parques industriales en construcción

En la actualidad operan en el estado 45 parques industriales que albergan más de 1,600 empresas.

 

En el estado de Querétaro existen en la actualidad cinco parques industriales que están en construcción para este 2019, informó Marco Antonio del Prete Tercero, secretario de Desarrollos Sustentable de la entidad.

El funcionario explicó que se trata de dos parques industriales en el municipio de Pedro Escobedo, dos más en San Juan del Río y otro más en la ciudad de Querétaro, con una extensión total de hasta 700 hectáreas.

Del Prete Tercero detalló que en la actualidad operan en la entidad del Bajío 45 parques industriales que albergan más de 1,600 empresas de diferentes industrias, mismas que generan más del 40% del PIB estatal.

Aunque no dio a conocer el monto de dichas inversiones, el representante del gobierno adelantó que se trata de micro-parques y complejos industriales más grandes, además de la ampliación de otros ya existentes en municipios como San Juan del Río.

 

Article orginally published by Fernando Navarrete, source: https://centrourbano.com/
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